Omul de afaceri spaniol și-a făcut intrarea pe piața imobiliară din România prin 2005, ca general manager pentru Europa de Est a companiei spaniole Harmonia Grupo Immobiliario. În 2008, când lucrurile s-au stricat pe piața imobiliară, ar fi avut varianta de a se întoarce în Spania, numai că acolo situația era chiar mai dramatică decât era în România, din cauza crizei creditelor, care a degenerat într-o criză economică și financiară.

A continuat pe piața din România, iar din 2008 și până în 2012 a ocupat poziția de Development Manager în cadrul DGPS, după care a prins perioada de revenire ai pieței imobiliare locale, între 2012 și 2021, pe aceeași funcție, dar în cadrul Veranda Mall. În paralel, a fost și membru al consiliului de administrație al companiei Emerge Management & Consulting.

Asta până în iunie 2021, când a trecut în postura de CEO al Meta Estate, o companie nouă românească, în care sunt implicați mai mulți oameni importanți din piața imobiliară și nu numai, business care are ca activitate investițiile pe piața imobiliară.

Cum Oriol are experiență și pe piața spaniolă, provenind dintr-o familie obișnuită cu afacerile în imobiliare, tatăl lui fiind acționar în cadrul unei companii de profil, dar și pentru că a strâns mai bine de 17 de experiență și pe piața locală, wall-street.ro a stat de vorbă cu CEO-ul spaniol pentru a ne descrie cum vede el piața din România, care sunt dezavantajele și avantajele ei. Ce-i place în România și ce nu-i place. Am căutat o viziune diferită și am găsit-o în discuțiile cu acesta.

Nu-i place felul în care antreprenorii români caută să-ți ia ochii

În primul rând, Oriol ne spune că nu-i place entuziasmul exagerat al unor antreprenori, care încearcă să îmbrace prea frumos unele proiecte investiționale, deși nu este cazul, dorința lui fiind aceea ca partenerii de dialog, de afaceri, să fie cât mai ancorați în realitate și cât mai la obiect.

„Cu cât de lauzi mai mult pe ceva anume, cu atât mă faci să mă îndoiesc de tine. Dacă tu te lauzi prea mult pe o anumită chestiune, înseamnă că ai o problemă. Nu-mi place în România că împachetăm prea frumos unele lucruri”, ne-a explicat omul de afaceri spaniol.

El ne lasă să înțelegem că preferă ca partenerii de afaceri să fie direcți. Cu alte cuvinte, nu-i place când cineva încearcă să-l impresioneze cu detalii exagerate, menite doar pentru a-i lua ochii.

„Să locuiești într-un bloc comunist este ca și cum încă ai conduce un Trabant”.
Oriol Casellas Deig, CEO Meta Estate

Legat de piața imobiliară locală și de situația în care se află, omul de afaceri spaniol spune că potențialul ei este unul real, mai ales în condițiile în care, în special pe spații locative, stocul de locuințe este unul învechit și care va fi înlocuit în timp.

Dacă ar fi să facem o paralelă cu mașinile, stând în locuințe care au fost construite în perioada comunismului, e ca și cum ai conduce un Trabant și la 30 de ani după căderea regimului.

Din păcate, stocul de locuințe din România este cel mai deficitar din Europa. Locuințele sunt cele mai mici din Europa, cele mai înghesuite, unele construite în anii ‘60, cu performanță energetică slabă, fără locuri pe parcare. Cele care au fost făcute în anii comunismului au avut alt scop. Beneficiarul, adică Statul Român, avea alt scop atunci, nu era important confortul celor care aveau să locuiască în ele, avea un obiectiv practic. Era important ca muncitorii să aibă unde să locuiască.

În opinia lui Oriol, cererea va continua să rămână ridicată pentru locuințe în următorii ani, chiar dacă în ultimul deceniu s-a construit destul de mult.

Trăim cu impresia că în ultimii 10 ani s-au construit foarte multe locuințe, dar nu e chiar așa. Mai multe locuințe au fost construite în anii ‘50 – ‘60. Așa că, pe termen mediu și lung, va fi nevoie de milioane de locuințe noi, care să le înlocuiască pe celelalte”, ne-a mai explicat Oriol Casellas Deig.

Dat fiind specificul pieței locale, Oriol Casellas Deig mai spune că dezvoltatorii vor profita de dorința românilor de a avea o casă a lor.

„Atât timp cât există o cerere solvabilă care să cumpere case, dezvoltatorii vor face tot posibilul să le construiască, pentru că asta le este meseria. Iar eu nu am dubii că există o cerere consistentă”, ne-a mai spus omul de afaceri spaniol.

Piața din România nu este suficient de dinamică, pentru că avem prea mulți proprietari

Potrivit lui Oriol Casellas Deig, un lucru care ține piața din România destul de rigidă, în sensul că nu se fac mai multe tranzacții, este acela că românii sunt cei mai mari proprietari de locuințe din Europa, iar aceștia țin foarte mult de locuințele în care stau.

În alte țări, ne explică omul de afaceri, în special cele din Occidentul dezvoltat, oamenii își iau casele cu precădere prin credite, în timp ce în România cele mai multe locuințe sunt achiziționate cu banii jos. În cazul vesticilor, care au casa finanțată de bancă, aceștia sunt nevoiți, după un timp, să-și vândă locuința pentru a-și refinanța creditele, pentru a găsi un credit mai bun, rate mai mici și așa mai departe. În schimb, românul nu simte presiunea băncilor, fiind proprietar în casa lui, iar dacă au luat casa cu banii jos, nu simt nevoia de a scăpa de locuința luată prin credit așa cum simt cei din piețele occidentale.

În piețe vestice, locuințele sunt foarte scumpe în comparație cu România, iar, pentru cei mai mulți, achiziția printr-un credit este prima opțiune, în condițiile în care nu se pot atinge de prețurile solicitate în aceste piețe pentru locuințele pe care și le doresc, dacă ar dori să cumpere cu banii jos.

Cea mai mare diferență este că, în Spania găsești foarte rar pe cineva care să cumpere cu banii jos. Aceste cazuri sunt doar niște excepții. Circa 98% din achizițiile de locuințe din Spania sunt finanțate cu un credit ipotecar.

În România, anul trecut, au fost circa 60.000 de ipoteci dintr-un total de peste 170.000 de tranzacții. Deci, sub 40%, iar asta în condițiile în care 2021 a fost un an record pentru creditele ipotecare. Este o diferență uriașă”, ne-a mai explicat Oriol Casellas Deig.

Nu-i o problemă că România este în urma vestului la unele capitole

L-am întrebat dacă vede România ca fiind mult în urma Europei, ca piață imobiliară, dar omul de afaceri a spus că acesta nu este un lucru rău, explicându-ne că:

„Faptul că România este în urmă în comparație cu piețele din vest nu este o problemă. În țările dezvoltate s-au scris deja mai multe capitole, așa că știm deja ce este de făcut în România, bazându-ne pe experiența din Occident. Faptul că România este în urmă față de țările din vest este o oportunitate”.

Întrebat dacă este mai ușor să faci afaceri în imobiliare în România decât în Spania, omul de afaceri iberic ne-a spus că depinde de la caz la caz, pentru că unele lucruri sunt mai simple în Spania și mai complicate în România, dar și viceversa.

Ca exemple, CEO-ul Meta Estate ne-a vorbit despre procedurile de autorizare și despre finanțarea afacerilor de către bănci.

În comparație cu România, omul de afaceri spune că în Spania durează mai mult să-ți obții autorizațiile de construire. În țara din Peninsula Iberică aștepți mult mai mult decât în România până primești toate aprobările necesare, în timp ce aici, pe plaiurile mioritice, chiar dacă sistemul birocratic pune mai multe piedici, în mod normal, în 2 ani ai șansa să-ți primești autorizațiile pentru a începe construcția. Aceste termene scurte sunt un avantaj pentru România.

Procedura de autorizare, în anumite cazuri, poate fi mai greoaie și de durată mai lungă decât în România. În Spania te țin ani de zile. Și nu se pune problema să te duci să schimbi un PUZ, să mai faci 2 etaje în plus.

Totul merge după PUG-uri, pe care le respectă toată lumea. Nu ne mai pierdem vremea să facem PUZ-uri. De exemplu, PUG-ul din Madrid este în vigoare încă din anii 60 și după acela se lucrează”, ne-a mai explicat omul de afaceri.

Cu alte cuvinte, lucrurile sunt mult mai clare în Spania când vine vorba despre ce poți construi, iar lumea se conformează, în timp ce în România lucrurile nu sunt atât de clare, mai ales în condițiile în care, în prezent, în multe orașe sunt probleme cu PUZ-urile, în special cele din București.

De cealaltă parte, când vine vorba de finanțare, în Spania, companiile găsesc mai ușor finanțare.

Finanțarea e mai simplă în Spania, băncile finanțează sume mai mari, au și alte reglementări. În România este mai greu de finanțat, în special dacă ești un dezvoltator aflat la început. Aici, dacă nu ai construit nimic înainte, băncile nici nu te bagă în seamă”, ne-a mai spus CEO-ul Meta Estate.

Acesta este și unul dintre motivele pentru care Oriol Casellas Deig s-a alăturat proiectului Meta Estate, deoarece oamenii care fac parte din companie știu că dezvoltatorii au nevoie de finanțare, iar business-ul gândit de antreprenori prezenți în Meta Estate propune un model de investiție diferit.

Cu se ocupă Meta Estate?

Este un nou timp ce antrepriză pe piața românească, în care sunt implicați unii dintre cei mai importanți și experimentați jucători din piața imobiliară.

Oameni cu multe cunoștințe și cu bani, care înțeleg potențialul pieței imobiliare generat de nevoile dezvoltatorilor. Cum majoritatea dezvoltatorilor construiesc folosindu-se și de banii încasați din avansul cumpărătorilor, cei de la Meta Estate știu că pot interveni în acele proiecte care au nevoie de bani.

Dezvoltatorii au nevoie de bani, iar cei din Meta Estate au înțeles că profita de această oportunitate. După ce-și fac toate calculele, decid dacă se implică în proiect. Le dau mai ușor bani decât le dau băncile, mai ales că dezvoltatorii mici sau cei care se află chiar la început de drum sunt de obicei respinși de bănci.

Cei care conduc Meta Estate analizează atent și cu grijă dacă un proiect este de încredere pentru ei, dacă le poate aduce profit. Dacă decid că totul este în regulă, cumpără o parte din apartamentele construite în proiectele imobiliare respective, iar la final vând și-și fac „exit-ul”.

Deși se pot implica mai rapid în proiecte decât băncile, finanțând proiectele dezvoltatorilor, garanțiile cerute de Meta Estate sunt chiar mai exigente decât în bănci. Compania își ia toate garanțiile necesare înainte de a se implica într-un proiect.

Potrivit lui Oriol, sunt atenți la tipul de antreprenor, analizează cu atenția proiectele, încercând să reducă riscurile la minimum, astfel încât compania să nu se expună riscului de a pierde banii investitorilor săi.

Sunt 139 de investitori mai mari și mai mici în Meta Estate, având și în plan lansarea pe Bursa de Valori București, de unde speră să atragă mai multe fonduri pe care să le ruleze în proiectele în care se va implica. Mai puteți afla detalii despre Meta Estate și din interviul realizat în cadrul emisiunii constructIMO din toamnă, când am discutat cu Raluca Drăgan, CFO Meta Estate și totodată unul dintre acționarii din cadrul companiei.

Sursa foto: Meta Estate